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Betongold im Depot

Foto: Nikada / iStock
Immobilien gelten in Niedrigzinszeiten als renditeträchtige Anlagealternative. Mit Aktien, Fonds und ETFs können Anleger vom Boom profitieren – auch mit geringem Einsatz.

Gutes Wohnen wird zunehmend zum Luxus, besonders in den Ballungsgebieten herrscht akuter Wohnungsmangel. Ein Ende des Anstiegs der Häuserpreise in Deutschland ist nicht absehbar. Für starke Nachfrage nach Häusern und Wohnungen sorgt eine ganze Reihe von Faktoren. Dazu zählen neben dem Trend, vom Land in die Städte zu ziehen und der Zuwanderung aus dem Ausland auch die zunehmende Anzahl von Single-Haushalten, die steigende Pro-Kopf-Fläche – und die anhaltend niedrigen Finanzierungskosten.

Daran dürfte sich wenig ändern, zumal die Europäische Zentralbank das Ende ihrer Nullzinspolitik immer weiter in die Zukunft verschiebt. Die Leitzinsen in der Eurozone werden frühestens in einigen Jahren wieder anziehen, folgern Wirtschaftsexperten. „Die niedrigen Zinsen bleiben uns noch eine Weile erhalten“, so Gertrud Traud, Chefvolkswirtin der Landesbank Hessen- Thüringen (Helaba), während Berenberg-Chefvolkswirt Holger Schmieding konkretisiert: „Es wird noch mindestens fünf Jahre dauern, bis der Leitzins in der Eurozone wieder die Ein-Prozent-Marke überschreitet.“

In ihrem Mitte März erschienenen Ausblick auf den deutschen Immobilienmarkt 2019 bringen die Analysten von Deutsche Bank Research die Lage so auf den Punkt: „Angesichts niedriger Zinsen dürfte auch die Bereitschaft, die aktuellen Preise zu finanzieren, bestehen bleiben. Bis der Preisgipfel erreicht wird, dürften noch einige Jahre vergehen. Dies gilt sowohl bundesweit als auch für die meisten Metropolen.“

Aussichtsreiche Aktien

Gute Zeiten also für Immobilienbesitzer. Doch auch wer vermietetes Wohneigentum nicht verwalten will oder nicht über die mittlerweile teils astronomischen Summen verfügt, die dafür nötig sind, kann mit Fonds, ETFs oder Aktien an dieser Entwicklung teilhaben. Während der deutsche Leitindex DAX in den vergangenen zwölf Monaten rund sechs Prozent an Wert verlor, legten Immobilienaktien gemessen am vom Bankhaus Ellwanger & Geiger berechneten Dimax, um knapp 19 Prozent zu. Das Branchenbarometer spiegelt die Wertentwicklung aller deutschen Immobilienaktien wider.

Besonders beliebt bei Analysten ist Vonovia, Deutschlands Nummer eins in Sachen Wohnimmobilien. Es gibt fast nur Kaufempfehlungen, beispielsweise von Hauck & Aufhäuser (mit Kursziel 55 Euro) oder der Deutschen Bank (51,50 Euro). Geht es nach der UBS, sind sogar 60 Euro möglich – knapp ein Drittel mehr als derzeit. Der Tenor der Experten: Vonovia dürfte auch in den kommenden Jahren ein spürbares Gewinn- und Dividendenwachstum aufweisen. Positiv sollten sich auch Synergien aus den letzten Akquisitionen auswirken. Schon im vergangenen Jahr steigerte der Branchenprimus sein operatives Ergebnis aus dem laufenden Geschäft um 15,8 Prozent auf 1,07 Milliarden Euro.

Die DZ Bank hält viel von Adler Real Estate und rät mit Kursziel 18 Euro zum Kauf. Die Aktie werde derzeit zu einem signifikanten Abschlag auf den NAV gehandelt, so die Analysten. Gemessen daran sei Adler der mit Abstand günstigste Wohnimmobilienwert in Deutschland. Hinter dem Net Asset Value oder Nettovermögenswert verbirgt sich mit dem Bestandswert der von einer Gesellschaft gehaltenen Immobilien eine der wichtigsten Kennzahlen für die Beurteilung von Immobilienaktien. Die Schätzungen der DZ Bank für den NAV je Adler-Real-Estate-Aktie für dieses und das kommende Jahr lauten auf 22,65 Euro und 25,02 Euro. Zum Vergleich: Zuletzt notierte das Papier bei 12,90 Euro.

Beim Wettbewerber Deutsche Wohnen aus dem MDax floriert das Geschäft ebenfalls. Der Konzern besitzt bundesweit mehr als 160.000 Wohnungen und Gewerbeeinheiten. Zum Portfolio gehören zudem Pflegeheime, womit das Unternehmen von der wachsenden Zahl der Pflegebedürftigen profitiert. Überdurchschnittliches Potenzial bergen auch Gewerbeimmobilienaktien wie Aroundtown. Anders als der für Wohnimmobilien ist dieser Markt kaum reguliert. Gleichzeitig sinken die Leerstände bei steigenden Mieten.

Eine Sub-Spezies von Immobilienaktien sind die so genannten Real Estate Investment Trusts, kurz REITs. Das sind börsennotierte Immobiliengesellschaften, die von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit sind. Voraussetzung dafür ist, dass sie 90 Prozent ihrer Gewinne an die Anleger ausschütten. Der Cashflow ist aufgrund der meist langfristigen Mietverträge relativ stabil. Die Grundidee eines REITs ist es, Anlegern zu ermöglichen, ihr Geld in Anlagen zu investieren, die sonst für die meisten Menschen unerschwinglich wären. So ist eine Investition in eine Shopping-Mall für den durchschnittlichen Investor in den meisten Fällen wohl kaum zu stemmen, über REITs kann er hingegen an den Erträgen teilhaben.

Lohnende Alternativen

Die Fair Value REIT AG (WKN A0MW97) etwa investiert hauptsächlich in Einzelhandels- und Büroimmobilien. Gut die Hälfte der Mieteinnahmen bezieht sich auf Einzelhandelsflächen, 35 Prozent auf Büroflächen und sieben Prozent auf sonstige Flächen.

Eine Alternative sind Exchange Traded Funds auf Immobilienaktien. Sie werden nicht aktiv gemanagt, sondern bilden nur einen Index nach. „Dadurch fallen nur sehr geringe Verwaltungsgebühren und keine Ausgabeaufschläge an, so dass Anleger auf diesem Weg sehr günstig in Immobilien investieren können“, bringt es Andreas Görler, Senior Wealthmanager bei Wellinvest – Pruschke und Kalm auf den Punkt. Ein Beispiel ist der holprig klingende BNP Paribas Easy FTSE Epra/Nareit Developed Europe (WKN A2N7XZ), der ausschließlich in europäische Immobiliengesellschaften und REITs investiert.

Wer aktiv gemanagte Fonds vorzieht, findet im Fidelity Global Fund Property (WKN A0H0WB) ein Anlagevehikel, das binnen Jahresfrist rund 19 Prozent an Wert gewann. Der Anlagepool legt mindestens 70 Prozent in Aktien von Unternehmen an, die in der Immobilienbranche tätig sind, der Rest fließt in andere immobilienbezogene Anlagen. Regionale Schwerpunkte sind die USA mit knapp 53 Prozent, Hongkong mit gut zwölf und Deutschland mit 8,8 Prozent. Die sektorale Diversifikation verteilt sich auf Wohnungen, Büros und Einzelhandelsflächen. Ein Mix aus Fonds und REIT ist der DWS Invest Global Real Estate Securities (WKN DWS0Z0), der zuletzt zu gut zwei Dritteln in REITs und zu knapp einem Drittel in Aktien investiert war. Schwerpunkte sind die USA mit etwas mehr als der Hälfte des Anlagekapitals, Japan mit elf Prozent und Hongkong mit knapp sieben Prozent. Auf Deutschland entfallen knapp vier Prozent. Mit Blick auf die Branchenstruktur liegt der Schwerpunkt auf Handels-, Büro- und Wohnbau-REITs.

Fazit: Auch wenn möglicherweise nicht mehr die Kurssteigerungen der zurückliegenden Jahre erwartet werden können, sind Wohnimmobilienaktien ein solides, von günstigen Rahmenbedingungen und zuverlässigen Einnahmen der Branchenvertreter gekennzeichnetes Investment. Anleger sollten indes bereit sein, auch einmal Korrekturphasen auszuhalten.